Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal és az ÉVOSZ közös nyilatkozata
2011. január 26.
I. Előzmény
Az építőipar területén fennálló egyik legsúlyosabb probléma a lánctartozás, amely abból adódik, hogy a szerződésszerű teljesítések után a fővállalkozó nem kapja meg a pénzét, vagy a megkapott pénzből nem fizeti ki a tartozását az alvállalkozóinak, illetve az alvállalkozói lánc valamelyik szintjén elakad a pénz. Ezen a helyzeten kívánt változtatni az Országgyűlés, amikor bevezette az építtetői fedezetkezelés jogintézményét. Az Építési törvény új 39/B. §-a szerint az építtetői fedezetkezelés célja az építőipari kivitelezési tevékenység fedezete célhoz kötött felhasználásának biztosítása.
II. A két szervezet általános véleménye
Mind az IFK, mind az ÉVOSZ egyetért azzal a jogalkotói szándékkal, amely szerint az vállalkozói láncot transzparenssé kell tenni és biztosítani kell a szerződés szerint teljesítő fő- és alvállalkozók jogos követelésének kifizetését. Ugyanakkor minkét szervezet egyetért abban, hogy a fedezetkezelői rendszer jelenlegi szabályozása részleteiben nem kidolgozott, a végrehajtására létrehozott szoftver nem életszerű, és ezért a fedezetkezelői rendszer alkalmatlan a komplex beruházások lebonyolítására.
Fedezetkezelő intézményével kapcsolatos fő problémák:
- A projektfinanszírozó pénzintézettől elveszi a folyósítás kontrollját, ami a projektfinanszírozás teljes ellehetetlenüléséhez vezet.
- Jogvita esetén a rendszer blokkolja a fedezet egy részét, ami a jogviták bírósági lezárásáig ellehetetleníti a projekt befejezését. Ez az alvállalkozók részéről súlyos visszaélésre ad lehetőséget.
- A jogszabály olyan mélységben kívánja bevonni az alvállalkozói láncot, melynek kezelése „lebénítja” a teljes rendszert, és meghaladja az alvállalkozók felkészültségét.
- A két szervezet által megismert szoftver számos életszerű eseményt nem vagy csak nehézkesen képes kezelni (pl. pótmunka, többletmunka, elmaradó munka, visszatartás, stb.)
A fedezetkezelő kötelező alkalmazása növeli a bankok, a fejlesztők és a fővállalkozók kockázatait, valamint lényegesen növeli az adminisztrációt és költségeit, és növeli a beruházások lebonyolítási idejét. Mindez súlyosan korlátozza az iparág válságból való kilábalását és új ingatlanfejlesztési projektek elindítását, ezzel még mélyebb válságba sodorja a több tízezer embert foglalkoztató építőipart.
III. A két szervezet által javasolt azonnali intézkedések
1. A fedezetkezelői intézmény felfüggesztése
A fedezetkezelői intézményt ideiglenesen, 2-3 évre fel kell függeszteni és helyette olyan intézkedésekkel kell megakadályozni a lánctartozások kialakulását, melyek egyszerűbben végrehajthatóak és nem akadályozzák az iparág kibontakozását. Az átmeneti időszakban a fedezetkezelő intézményét és az operatív végrehajtást szolgáló szoftvert 4-5 közberuházáson pilotprojekt-szerűen tesztelni és fejleszteni kell. Javasoljuk továbbá, hogy a fedezetkezelői rendszerrel érintett szereplők körét folyamatosan bővítsék a működő kísérleti beruházások visszajelzései alapján.
Amennyiben az alábbiakban javasolt helyettesítő intézkedések:
a) nem hoznak tartós javulást a lánctartozások megakadályozásában, az időközben működőképessé érett fedezetkezelői rendszert kötelezővé lehet tenni mind a közbeszerzésekben (beleértve a PPP beruházásokat), mind a magánberuházásoknál;
b) tartós javulást hoznak, akkor a fedezetkezelő költséges és bürokratikus intézményét végleg el kell vetni.
2. A fedezetkezelőt helyettesítő intézkedések
a) Minimum rezsióradíj
Probléma:
A kereslethiányos, recessziós időszakban egyes túlélésre játszó építési vállalkozók irreálisan alacsony rezsióradíjjal kalkulálnak, melyet a magánmegrendelői kör az ajánlat szakmai ellenőrzésére való képesség hiányában és/vagy üzleti érdekeire tekintettel gyakran elfogad. Az ilyen esetekben az adott létesítmény (feladat) műszaki-minőségi, határidős tartalma és a vállalási ár között óriási szakadék van, melynek következményeit általában az alvállalkozói kör és a behajthatatlan adók miatt az állami költségvetés szenvedi el.
Javaslat:
A gazdasági-szakmai kamarák és szakmai érdekképviseletek együttes munkájával készüljön el és évente kerüljön frissítésre a minimális rezsióradíj, aminek figyelembevétele jogszabályilag legyen kötelező az építőipari vállalkozók számára. A beruházók vállalják, hogy a velük szerződéses kapcsolatba lépő vállalkozókat megnyilatkoztatják a kötelező minimális rezsióradíjak figyelembe vételéről.
b) Alvállalkozói lánc nyilvántartása
Probléma:
Az alvállalkozói lánc átláthatatlan, a teljesítések leigazolása nyomon követhetetlen.
Javaslat:
Az fedezetkezelő intézményének és a kidolgozott szoftvernek nagy előnye, hogy az alvállalkozói láncot több szinten keresztül átláthatóvá teszi. Az alvállalkozói nyilvántartást, esetlegesen a teljesítésigazolások nyilvántartásával együtt érdemes a fedezetkezelésre vonatkozó jogszabály felfüggesztését követően is megtartani. Erre a feladatra a MÁK által kidolgozott szoftver alkalmas, további fejlesztést nem igényel. A nyilvántartás legfőbb előnye, hogy a megrendelő és a fővállalkozó számára is nyilvánvalóvá teszi az alvállalkozói szintek számát, ugyanakkor a sokadik szintű alvállalkozó is tiszta képet kap a szerződés pillanatában. További előnye a nyilvántartásnak, hogy más jogszabályok (pl. építési napló vezetése) betartását is nyomon követhetővé teszi.
c) Kötelező fedezetigazolás
Probléma:
A megrendelő fedezet nélkül ad építési/kivitelezési megbízást.
Javaslat:
A vállalkozók részéről jogos igény, hogy a megrendelő a kivitelezési munkák megkezdésekor rendelkezzen a vállalkozási díj(ak) fedezetével. Jogszabályban kell előírni, hogy a megrendelő és/vagy finanszírozó bankja köteles legyen a vállalkozó kérésére a szerződéses összeg rendelkezésre állását igazolni; több vállalkozói szerződés esetén beérkezési sorrendben, figyelembe véve a korábban kiadott fedezetigazolásokat. A fedezetigazolási kötelezettségnek alsó határt kell szabni, a túlzott bürokrácia megakadályozása érdekében (javasolt alsó határ: 100 millió Ft nettó vállalási díj).
d) Alkalmatlan személyek kizárása az iparágból
Probléma:
A lánctartozások tömeges kialakulásának egyik lényeges oka, hogy a szakmai alkalmatlanságot, a fedezet nélküli beruházást vagy az irracionálisan alacsony vállalási díjakat az iparág nem bünteti az üzleti tevékenységből való kizárással.
Javaslat:
Javasoljuk olyan jogszabály kidolgozását, mely az ingatlanfejlesztésben vagy a kivitelezésben felszámolás alá került vállalkozások vezető tisztségviselőit és tulajdonosait az iparágra korlátozva minimum 5 évre eltiltja új vállalkozások alapításától ill. korábban alapított cégeiket eltiltja az üzletviteltől. Erre alkalmas lehet a fent javasolt kamarai regisztrációtól való megfosztás, mely kötelező jellege miatt az üzletvitel feltétele lenne.
e) Átadás-átvétel kötelező megkezdése
Probléma:
A valós műszaki teljesítés készre jelentését a megrendelők gyakran figyelmen kívül hagyják.
Javaslat:
Jogszabályban kell előírni, hogy a megrendelő a szerződésben meghatározott munkák készre jelentését követően a szerződésben az átadás-átvételi eljárás megkezdésére meghatározott határidőn belül köteles megkezdeni az átadás-átvételi eljárást vagy a készre jelentést indoklással alátámasztva írásban megkifogásolni. Amennyiben a megrendelő a határidő leteltét követő 15 napon belül sem kezdi meg az átadás-átvételi eljárást, vagy nem emel írásos kifogást, úgy a vállalkozó kérésére a megrendelő köteles a teljesítési igazolást azonnali hatállyal kiadni.
f) Fizetési határidő
Probléma:
A hazai építőipar forráshiányos, ezért pusztán a hosszú fizetési határidőkből is lánctartozások alakulnak ki.
Javaslat:
A két szervezet javasolja, hogy jogszabály írja elő a szerződésszerű és a megrendelő által elfogadott teljesítések alapján kiállított számla kézhezvételtől számított max. 45 napon belüli kifizetését. Ugyanez legyen érvényes bármely alvállalkozói szintre.
g) Teljesítési és jóteljesítési garancia mértékének korlátozása
Probléma:
A pénzügyi garanciák elengedhetetlenül szükségesek a megrendelő és a finanszírozó bank biztonságának garantálására a teljesítést és a jóteljesítést illetően. Ugyanakkor, a túlzott visszatartás vagy bankgarancia elvárás növeli az építőipar likviditási igényét.
Javaslat:
A két szervezet javasolja, hogy a teljes projektidőszak bármely időpontjában, beleértve a jótállási időszakot is, a teljesítési és jóteljesítési garanciák együttes mértékét jogszabály korlátozza max. a kivitelezési érték 10%-ában.
IV. A két szervezet által javasolt középtávú intézkedések
1) Független szakértői gárda
Probléma:
Számos tipikusnak nevezhető építésszakmai vita kezelése egyszerűbbé válna független szakértő bevonásával (pl. a teljesítések leigazolása, a valós műszaki teljesítés felmérése, a teljesítési és jóteljesítési garancia ésszerű mértékű lehívása). Sajnos Magyarországon ma nincs megbízható nyilvántartása a megfelelő szakmai tudással rendelkező független szakembereknek és a legfőbb probléma, hogy a felektől való függetlenség sem garantálható.
Javaslat:
A komoly szaktudást igénylő viták hatékony kezelésére alkalmas lenne a független szakértő intézménye, hasonlóan az angolszász országok gyakorlatához. Jogszabályban lehetne a feleket arra kötelezni, hogy független szakértőt válasszanak és annak döntéseit kötelesek legyenek végrehajtani, a bíróságon történő megtámadás lehetőségét fenntartva. Ezért állami szabályozással kellene a független szakértők felelősségét szabályozni (a könyvvizsgálókéhoz hasonló módon, beleértve a szakmai felelősséghez kötődő biztosítást az elfogult, vagy hibás döntés fedezésére); a független szakértőket önálló kamarába kell tömöríteni; továbbá rendszeres továbbképzéssel és ennek kamarai nyilvántartásával magas szinten kell tartani a szakértők tudásszintjét.
2) Építőipari állandó választott bíróság
Probléma:
Egy olyan komplex szaktudást igénylő iparágban, mint az építőipar alkalmanként elkerülhetetlenek a peresített viták. A bíróságok leterheltsége, a szaktudás hiánya elviselhetetlenül hosszúra nyújtja az ítélkezést és ezzel jogbizonytalanságot okoz.
Javaslat:
Az IFK javasolja építőipari állandó választott bíróság felállítását, ahol az iparággal kapcsolatos jogi és szakmai tudás felhalmozódik, és lehetővé teszi a gyorsabb és megalapozottabb bíráskodást.
V. Vélemény eltérések
- ÉVOSZ: jogszabály írja elő, hogy a felek szerződéskötéskor független műszaki szakértőt kötelesek választani, aki jogosult a teljesítésről dönteni – IFK: nem kell jogszabály, ez a felek szabad akaratából is megtörténhet.
- ÉVOSZ: ha a megrendelő az általa írásban elismert teljesítés ellenére nem fizet, akkor jelzálog jogot lehessen bejegyezni az ingatlanra és a vállalkozó ne legyen köteles birtokba adni az ingatlant – IFK: ilyen esetben a felszámolás kezdeményezése éppen elég fegyver a vállalkozó kezében, a jelzálog a banki finanszírozás miatt nem elfogadható.
- ÉVOSZ: feltétel nélküli bankgarancia intézményének megszüntetése és a lehívhatóság szabályainak kidolgozása – IFK: nem látja biztosíthatónak a lehívhatóság mindkét fél számára korrekt és biztonságot nyújtó szabályozását.
