Javaslatok a műemlékek hasznosításával, fejlesztésével kapcsolatban

Vitaanyag

Készítette az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület

Budapest, 2010.december 1.

Bevezető:

Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) megalakulása óta aktívan dolgozik olyan problémák feloldásán, melyekkel a magyarországi ingatlanfejlesztők általánosan szembesülnek napi tevékenységük során. A műemlék-hasznosításhoz kapcsolódó problémák köre az egyik ilyen terület, amely ma a nemzeti vagyon kezelésének és fenntartásának az egyik igen érzékeny pontja. Rengeteg a romos épület, sok műemlék a végleges pusztulás szélén áll. Az állam saját erejéből minden bizonnyal nem képes a műemlékek megóvására. A szabályozási rendszer és ennek jelenlegi működése elégtelennek bizonyul.

Az IFK célja egyéni érdekektől mentes, kizárólag ösztönző jellegű szabályozás bevezetésének kezdeményezése. Az IFK a műemlék-hasznosítást ingatlanfejlesztői szemmel vizsgálja, ezért a vitaanyag nem terjed ki a műemlékvédelem minden területre. Javaslatainkat vitaindítónak szánjuk és kezdeményezni fogunk több fórumon való megjelenést. A vitaanyag elsősorban azoknak a szervezeteknek, intézményeknek és döntéshozó személyeknek készült javaslatként, akik a műemlékekkel kapcsolatos szabályozási környezet kialakításáért és átalakításáért felelnek. Bízunk abban, hogy kezdeményezésünk el fog indítani egy pozitív folyamatot, és hamarosan konkrét változásokat fog eredményezni a nemzeti vagyon megtartásában és gyarapodásában.

Az IFK céljai:

1. A műemlék-hasznosítás (fejlesztés) objektívabbá, átláthatóbbá és időben kiszámíthatóbbá tétele
2. A fenntartható műemlék-hasznosítás (fejlesztés) megteremtése és ösztönzése
3. Transzparencia és hatékony kommunikáció bevezetése a műemlék-hasznosítás (fejlesztés) területén

Témakörök / Javaslatok:

1. Elővédelem / Ideiglenes védettség :

Jelenlegi szabályozás:

2001. évi LXIV. törvény a kulturális örökség védelméről

30. § – Elővédelem

31. § – Az ideiglenes védettség

Az elővédelem, valamint az ideiglenes védettség a hatóság által, soron kívül, feltétel nélkül, határozatban elrendelhető. Az időtartam egy év + egy évvel hosszabbítható. A határozat elleni fellebbezésnek helye nincs.

IFK álláspont és javaslat:

A) Az ideiglenes védettség lehetősége nem szükséges ezért ezt javasoljuk eltörölni.

B) Az Elővédelem eljárást úgy javasoljuk módosítani, hogy a bejelentéstől számított 3 hónapon belül véglegesen nyilatkoznia kelljen a hatóságnak a védettség elrendeléséről vagy a végleges védelem alóli felszabadításról.

C) Javasoljuk, hogy a 3 hónapos Elővédelem időszakában – állagmegóvástól eltérő – építési tevékenység ne legyen végezhető az épületen.

D) Az Elővédelmet csak a tulajdonos, a KÖH, vagy az ingatlan fejlesztésében érintett felek kezdeményezhessék.

E) A Védetté nyilvánítási határozat ellen a tulajdonos fellebbezési joggal rendelkezzen.

Magyarázat

A jelenleg alkalmazott, legtöbbször 2 éves ideiglenes védettség feleslegesen hosszúvá teszi az eljárási procedúrát, ezzel hátráltatja, elbizonytalanítja vagy ellehetetleníti az ingatlan fejlesztését. A hivatal rendelkezzen olyan forrásokkal, ami lehetővé teszi a tudományos munka elkészítését és a határozat meghozatalát 3 hónapon belül, ahogy egyébként ezt az Elővédelem jelenlegi eljárási határideje is feltételezi.

2. Védettségi szintek bevezetése:

Jelenlegi szabályozás:

2001. évi LXIV. törvény a kulturális örökség védelméről

A törvény nem tesz különbséget a műemléki védettség alatt álló ingatlanok között.

IFK álláspontja és javaslat:

Két védettségi szint bevezetését javasoljuk:
A) Műemléki értékkel (Védett Elemekkel) rendelkező épület (alacsonyabb védettségi szint)
B) Műemlék épület (szigorú védettségi szint)

a/ Az alacsonyabb védettségi szintű épületnél engedélyezésnél, illetve – ha engedélyezés nem szükséges, akkor – az építési munkák (átalakítás, felújítás, bontás, stb.) megkezdése előtt 3 hónappal a tulajdonosnak be kell jelentenie a munkákat a szakhatóságnak (építési, bontási engedély kérelem részeként). Csak az építési engedély köteles munkákat kell bejelenteni, illetve azokat a munkákat, amelyek a Védett Elemeket érintik. Amennyiben a munkák jellege nem követel építési engedélyt, de a tárgy Védett Elem, a munkák elvégzéséhez elég a szakhatósági engedély. A szakhatóság (KÖH) minden esetben csak a Védett Elemekkel összefüggő munkákat vizsgálja, a szakhatósági hozzájárulást csak akkor tagadhatja meg, ha a védett elem sérül. A szakhatóság joga felmentést adni a védett elemek átalakítására, bontására is, amennyiben az épület hasznosítási érdeke ezt megköveteli. Lehetőséget kell biztosítani a tulajdonos számára a Védendő Elem biztonságos áthelyezésére épületen belülre vagy kívülre. Az áthelyezéshez is KÖH engedély és regisztráció szükséges.

Építési engedélyezési eljárás esetén and építési engedély megszerzés feltétele a szakhatósági hozzájárulás beszerzése. A szakhatósági hozzájárulás kiadásának maximális határideje a beadást követő 30 nap legyen. Hiánypótlás esetén, a hiánypótlásra való felhívást a beadás után 15 napon belül a szakhatóságnak postáznia kell. Amennyiben ez nem történik meg, úgy hiánypótlás nincs és marad a 30 napos határidő. A hiánypótlás beadása esetén a 30 napos határidő újra indul. Többszöri hiánypótlás nem lehetséges. Szakhatósági hozzájárulást mind a tulajdonos, mind az építésügyi hatóság kezdeményezheti. A határidő elteltével a szakhatósági hozzájárulás automatikusan megadottnak tekintendő akkor is ha a szakhatóság ezt nem bocsátotta ki.

b/ Műemlék épületnél, az építési munkák (átalakítás, felújítás, bontás, stb.) megkezdése előtt három hónappal, a tulajdonosnak be kell jelentenie a munkákat a szakhatóságnak (építési, bontási engedély kérelem részeként). Minden építési jellegű munkát előzetesen be kell jelenteni. Azokhoz a munkákhoz, amelyek nem építési engedély kötelesek, a szakhatósági engedély megszerzése elegendő. A szakhatóság (KÖH) az épület egészét vizsgálja, beleértve a funkciót. Az építési engedély beadása előtt a szakhatósági állásfoglalás kötelező. Ennek határideje 30 nap és egy évig érvényes. Az állásfoglalástól a KÖH az engedélyezés során nem térhet el. A szakhatóság joga felmentést adni a védett elemek átalakítására, bontására is, amennyiben az épület hasznosítási érdeke ezt megköveteli. Az áthelyezéshez is KÖH engedély és regisztráció szükséges. Építési engedély megszerzés feltétele a szakhatósági hozzájárulás beszerzése. A szakhatósági hozzájárulás maximális határideje a beadást követő 45 nap, hiánypótlás esetén a hiánypótlási felhívást a beadás után 15 napon belül a szakhatóságnak meg kell küldeni az ügyfél számára. Amennyiben ez nem történik meg, úgy hiánypótlásra már nincs mód és marad a 45 napos határidő. A hiánypótlás beadás esetén a 45 napos határidő újra indul. Több hiánypótlás nem lehetséges (ld. előbb). Szakhatósági hozzájárulást mind a tulajdonos, mind az építésügyi hatóság kezdeményezheti.

Magyarázat:

A Magyarországon lévő, magas számú, védelem alatt álló műemlékek jellege nagyon eltérő. Sok esetben a védendő elemek, értékek, csak egy részét képzik a teljes épületnek. Tisztázatlan, hogy melyek a védendő elemek ezért a szakhatóság sem tud helyesen állást foglalni. Sok esetben indokolatlan a teljes védelem, ami jelenleg nagy gátló tényező az ingatlanhasznosításban. A műemlékek régi technológiával épültek, a mai fenntartható fejlődési szempontok alapján gazdaságtalanok (hasznosíthatatlan terek, korszerűtlen anyagok, energiatakarékossági szempontok kihagyásával. A műemlék hivatal kizárólagosan esztétikai alapok szerint dönt, ezzel súlyosan gátolja a gazdaságossági szempontokat. Az alacsonyabb szintű védettség bevezetésével a tulajdonos nagyobb teret kaphat a modern, fenntartható fejlesztésre és szélesebb lehetőséget az új értékek teremtésére. Nem vonatkozhatnak ugyanolyan megkötések a parlamentre mint egy 1950-ben épült gyárra.

Példaként megemlítenénk, hogy Franciaországban hasonló mennyiségű Védett Műemlék van, mint Magyarországon. Ugyanakkor az ország hatszor akkora és történelme „nem szegényebb” a magyarénál.

A két szint bevezetése mindenképpen gazdaságserkentő intézkedés lenne.

3. A védetté nyilvánítás kritériumainak objektív meghatározása, és a műemlékként védendő elemek konkrét meghatározása védetté nyilvánítás során.

Jelenlegi szabályozás:

3/2002. (II.15.) NKÖM rendelet a kulturális örökség védetté nyilvánításának részletes szabályairól

2001. évi LXIV. törvény a kulturális örökség védelméről,

IFK álláspontja és javaslat:

A védettségi szintek bevezetésével egyértelművé válik a Védett Elemek pontos meghatározásának szükségessége.

A) Az alacsonyabb védettségi szinttel rendelkező épületeknél kizárólag a Védett Elemek a védendőek. A KÖH kizárólagosan csak ezeket az elemeket vizsgálja, és nem lehet feladata a védendő elemektől eltérő egyéb épületrészek vizsgálata. A védett elemekről a KÖH-nek nyilvántartást kell vezetni. A nyilvántartásnak publikusnak, mindenki számára hozzáférhetőnek kell lennie. A Védett Elemek védettségi fokát is jelölni kell a nyilvántartásban.

A Védett Elem lehet ablak, ajtó, korlát, burkolat, festés, homlokzati elemek, vagy teljes homlokzat, vagy egy technológia. A Védett Elem semmiképpen sem lehet szerkezeti elem vagy funkció! Különösen fontos a Védett Elemek energiahatékony felújításának ösztönzése (pl. ablak, homlokzat). Ezért erre a KÖH-nek törekedni kell.

B) A Műemlék épületnél az egész épület védhető. A nyilvántartást az alacsonyabb védettségi szinthez hasonló módon kell elvégezni,azonban a teljes épület vonatkozásában. Továbbá javasoljunk egy védettségi szempontokat meghatározó általános szabálykönyvet létrehozni.

Magyarázat:

A Műemlék védettsége, védetté nyilvánítása, a védettség jellege jelenleg kizárólagosan a KÖH, és a KÖH alkalmazottjainak együttes vagy egyedi szubjektív döntésén alapul. Fontos lenne, hogy a döntéshozó személyek megfelelő képesítéssel rendelkezzenek és felelősségük meg legyen határozva. A bizonytalan és szubjektív emberi tényezők kiküszöbölése céljából a Védett Elemek körést előre rögzíteni kell. A tulajdonosnak a védetté nyilvánítás során a fellebbezési lehetőséget meg kell adni. Nagyon fontos az is, hogy a műemléki hivatal, a hivatalban lévő döntéshozó személyek objektíven tudják meghatározni a Védett Elemeket valamint ezek védettségének jellegét. Sokszor tapasztalhatunk engedélyező szereppel való visszaélést. A szabályok egyértelműsítésével az ilyen visszaélések lehetősége csökkenthető volna.

A jelenlegi szabályozás a szubjektív véleményezésekre alapoz, ami gátolja a műemlékek hasznosítását és egyben bizonytalanná teszi a fejlesztés lehetőségeit ezzel megpecsételve az ingatlanok sorsát.

4. Hatósági jogkör és eljárásrend felülvizsgálata

Jelenlegi szabályozás:

308/2006. (XII.23.) Korm. rendelet a Kulturális Örökségvédelmi Hivatalról
2001. évi LXIV. törvény a kulturális örökség védelméről, III. rész, A hatóság feladatai

IFK álláspontja és javaslat:

A) A KÖH három funkciót próbál ellátni. Építésügyi hatóság, műemlékvédelmi szakhatóság és a műemléki munkák tervezésének irányítása. Ezek közül csak a műemlékvédelmi szakhatóság szerepét kellene a KÖH-nek betölteni. Fő feladata kellene legyen a Védett Elemek védelmének biztosítása, a Műemléképületek megóvása, a védelem ösztönzése, segítése, támogatása. Eszközei a felmérés, elemzés, regisztráció és nyilvántartás, munkák szakhatósági engedélyezése, ellenőrzés, szankcionálás.

Az építésügyi hatóságnak a védett épületeknél is a mindenkori építésügyi hatóságot javasoljuk megtartani.

B) A szakhatósági engedélyek maximális határideje a beadást követő 30 (45) nap a védettség szintjétől függően. Hiánypótlás szükségessége esetén, a pótlási kérelmet beadás után 15 napon belül a szakhatóságnak a tulajdonos részére meg kell küldeni. Amennyiben ez nem történik meg, úgy hiánypótlásra további lehetőséget nem kellene adni és marad a 30 (45) napos határidő. A hiánypótlás beadás esetén a 30 napos határidő újra indul. Több hiánypótlás nem lehetséges. Szakhatósági hozzájárulást mind a tulajdonos, mind az építésügyi hatóság kezdeményezheti. A határidő elteltével a szakhatósági hozzájárulás automatikusan érvénybe lép akkor is, ha a szakhatóság ezt nem bocsátotta ki.

C) Transzparencia bevezetése:
– Nyilvántartás közzététele beleértve a Védett Elemeket, a védettség jellegét, irányelveket a Műemlék épületeknél.

D) A műemlékek tervezését kifejezetten a Műemlék épületek esetében arra specializálódott építésznek kellene végeznie. Ezzel kivédhető lenne az a tény, hogy ma a KÖH előadói mondják meg saját szubjektív véleményük alapján, hogy mit indokolt átalakítani egy Műemlék épületben.

Szabályozók bevezetése a hivatali hatalommal való visszaélés visszaszorítására.

Magyarázat:

A KÖH jelenlegi működésében nincsenek meghatározva egyértelműen a szerepek, felelősségek és feladatkörök. Egy műemlékvédelmi hivatal nem tud hatékonyan szakhatóságként és építésügyi hatóságként is működni, és nem láthat el ezzel egy időben tervezésirányítói feladatokat! Az egyértelmű szabályozás hiányában a jelenlegi rendszer működése zavaros és ezért az ügyintézés rendkívül hosszadalmas. A KÖH-ben ugyanaz az ügyintéző személy végzi az adminisztrációt, a tervezés irányítását, engedélyeztetést, és ez az ügyintéző dönti el néha ad- hoc módon, hogy mit lehet és mit nem lehet kivitelezni egy műemlék épületen. Az ügyintézők nem motiváltak a határidők csökkentésében, és mivel a hiányzó egyértelmű irányelvek miatt félnek egy „rossz” döntés miatti felelősségre vonástól, mindig a számukra legbiztonságosabb döntést hozzák meg, figyelmen kívül hagyva minden egyéb érdeket. A tervezést képzett szakemberekkel lenne indokolt végeztetni, akik tisztában vannak az irányelvekkel. Ez nagyban lerövidítené a jelenlegi tervezési-egyeztetési folyamatot, ami ma akár évekig is eltarthat.

5. Fejújítás ösztönzése a nemzeti vagyon védelmében

Jelenlegi szabályozás:

Műemlékek felújítására, semmilyen támogatás nem vehető igénybe.

IFK álláspontja és javaslat:

A) A védelem szűkítése (védettségi szintek bevezetésével) indokolt, ugyanakkor újra kell gondolni a védelem alatt álló épületállományban védendő értékeket. Csak azokat az elemeket kell védeni ami abszolút indokolt.

B) Indokolt lenne az ÁFA kedvezmény bevezetése eredeti lakó funkció visszaállítása esetén a Műemlék épületek fejlesztése kapcsán.

C) Részleges, vagy teljes felmentési lehetőség a védettség alól amennyiben a tulajdonos jelentősen növelné az energiahatékonyságot és az ehhez köthető munkákat korlátozza a védettség alatt álló elemek. (A Műemléki értékkel rendelkező épület kategóriában).

D) Műemlék épületek és Műemléki Értékkel Rendelkező Épületek esetén is indokoltnak tartjuk a parkoló építési kötelezettség eltörlését.

Magyarázat:

A védettségi kötöttségek miatt a műemlékek felújítása, fenntartása, karbantartása, üzemeltetése lényegesen drágább egy új építésű, modern építményhez képest. Jelenlegi rendszer szerint ezeket a kötöttségeket és költségeket kizárólagosan a tulajdonos viseli. Ebből adódóan magánszférának nem áll érdekében műemlékek fejlestésével és/vagy felújításával foglalkozni (csak eszmei érték). Amennyiben az ösztönzés hatására egyensúly tud létrejönni, a műemlékeink, azaz nemzeti értékeink tényleg védetté tudnak válni.

6. Műemléki területek védettségével kapcsolatos problémák

Jelenlegi szabályozás:

2001. évi LXIV. törvény a kulturális örökség védelméről, 38-40. §, Műemléki terület

IFK álláspontja és javaslat:

A besorolásokat a védendő értékek pontos meghatározásával csak és kizárólag a szabályozási tervekben kellene szerepeltetni, ellentétes esetben a Műemléki terület besorolás diszkriminatívvá teszi az engedélyezési eljárást, elbizonytalanítja a fejlesztőket és visszatartja az egyébként védendő terület fejlődését.

Magyarázat:

A jogszabály alkalmazása elbizonytalanítja (mivel KÖH szerint felülírja) a szabályozási tervek alkalmazását.

Alkalmazása visszaélésre ad okot, mivel erre hivatkozással gátolhatja a nem védettség alatt álló épületek hasznosítását is.

7. Építészeti örökség helyi védelme

Jelenlegi szabályozás:

66/1999. (VIII. 13.) FVM rendelet az építészeti örökség helyi védelmének szakmai szabályozásáról

A rendelet szerint azokat az építészeti örökségeket, amelyek nem védettek a KÖH által, az önkormányzat védetté nyilváníthat.

IFK álláspontja és javaslat:

A jogszabály megszüntetése.
A besorolásokat a védendő értékek pontos meghatározásával csak és kizárólag a szabályozási tervekben kellene szerepeltetni, ellentétes esetben a Műemléki környék besorolás elbizonytalanítja a fejlesztőket és visszatartja az egyébként védendő terület fejlődését.

Magyarázat:

Ez az önkormányzat kezében lévő fegyver egy eltérő típusú védettséggel bizonytalanná és átláthatatlanná teszi a szabályozást.

8. Fővárosi helyi védelem

Jelenlegi szabályozás:

54/1993. (1994.II.1.) Főv. Kgy. rendelet a fővárosi városképe és történelme szempontjából meghatározó épített környezet védelméről

E rendelet szerint, a Fővárosi Közgyűlés, bármely természetes és jogi személy kezdeményezésére rendeletben védetté nyilváníthat a KÖH által nem védett épületeket, épület együtteseket, védett épületek környezetét.
A helyi védettséget az ingatlan nyilvántartásba be kell jegyezni.

IFK álláspontja és javaslat:

A rendelet megszüntetése.
Az épületek védelme a KÖH feladata, az egyéb településszerkezeti és védett épületek környezetének védelmét a szabályozási terven belül kell megoldani.

Magyarázat:

Ez a rendelet ismételten egy kiegészítő eszköz a fejlesztések korlátozására. Nagyszerű lehetőség visszaélésekre, politikai játszmákra, ami ismételten bizonytalanná és átláthatatlanná teszi a szabályozást.