IFK-javaslat az új lakás építések ÁFA-tartalmának csökkentésére

1. Tavalyi tényszámok alapján mekkora lehet a költségvetés bevétele újlakás értékesítésből?

KSH adatok 2014 első ¾-év adatok: ¾ év tény egész év (becslés)
Használatbavételi engedélyek száma: 5168 db 7000 db
Vállalkozó által épített 39% 2015 db 2730 db
Figyelembe vett átlagos lakásár/m2: 300.000,-Ft
Figyelembe vett átlagos lakásméret: 60 m2
Becsült ÁFA bevétel 2014-ben: 300.000*0,27*60*2730 = 13.327 M Ft

2. Várható lakásépítések az Áfa csökkentés következtében:

Javasolt 5% ÁFA mérték 2016. januártól történő bevezetése és a tv. második félév elején történő bejelentése esetén (a tv módosítás alapján már a hatálybalépés előtt elkezdődnek a fejlesztések) a következő években a vállalkozói célú lakásépítés száma:

Az IFK tagjainak körében 5000 lakás várja a fejlesztés indításának lehetőségét. Figyelembe véve, a lakásépítő fejlesztők IFK-n kívüli létszámát, és a várható előkészítési idő alakulását az IFK konzervatív becslése a következő évek vállalkozói lakásépítésszám alakulására a következő:

2016. évben 10.000 db lakás
2017. évben 15.000 db lakás
2018. évben 20.000 db lakás

 

3. ÁFA bevétel alakulása 5%-os ÁFA mértéket, 300.000 Ft-os átlag m2 árat és 60 m2-es átlag lakásméretet feltételezve:

2016. évben (10.000 lakás) 9.000 M Ft
2017. évben (15.000 lakás) 13.500 M Ft
2018. évben (20.000 lakás) 18.000 M Ft

4. Lakásépítés hatása a munkaerő piacra:

A Társaság a Lakásépítésért Egyesület kimutatása alapján egy lakás létrehozása 4 munkahelyet teremt az építés időszakában. Figyelembe véve, hogy az építőipari munkaerő jelentős része végzettséget nem igénylő betanított segédmunkást igényel, jelentős számban jelennének meg olyan új munkahelyek, amelyek a jelenleg futó közmunka program szereplőinek jelentene továbblépési lehetőséget és a valós munkaerőpiacra történő belépést. Az IFK becslése a fentiek alapján a foglalkoztatottság növekedése tekintetében 2014-hez viszonyítva:

2016. évben (7.270 lakás) plusz 29.000 fő
2017. évben (12.270 lakás) plusz 49.000 fő
2018. évben (17.270 lakás) plusz 69.000 fő

A KSH 2013 adatai alapján az építőiparban foglalkoztatottak átlagos bruttó bére 177.680,-Ft/hó volt. Ez csak SZJA tekintetében 2016-ban 9.893 M Ft többletbevételt jelent az államháztartásnak, sőt ennek egy jelentős része már 2015-ben (amikor még nincs hatályban az ÁFA csökkentés) is megjelenik, hiszen az építkezések megindulásával emelkedni fog a foglalkoztatottak száma.

IFK véleménye az ÁFA csökkentés lakásépítésre gyakorolt hatásának a vidéki elmaradottabb régiók tekinttében:

Az ország teljes területén, főként a közepes és kisvárosokban mondható el az, hogy a vállalkozói célú lakásépítés hibernált állapotban található. Ennek oka, hogy az eddigi kalkulációk során figyelembevett bruttó 300.000 Ft-os négyzetméter ár mellett találkozhat a kereslet a kínálattal. Ugyanakkor a jelenlegi ÁFA mérték mellett a kínálati oldal, azaz a lakás fejlesztők 300.000Ft-os ár mellett veszteséget realizálnának egy projekten, így nem indulnak új fejlesztések, ebből adódóan közepes és kisméretű városokban nem létezik kínálati oldal.

Egy tipikus lakásberuházás m2-re vetített költségeit és bevételeit mutatja az alábbi táblázat a jelenleg hatályos ÁFA mérték mellett:

Újlakás építés megtérülési számítása / m2 HUF
Telek beszerzési értéke/ m2 25 000
Tervezés (3% a kivitelezési ktg-re) 4 950
Biztosítás (CAR) kivitelezési ktg 1%-a 1 650
Építési ktg/ m2 165 000
Finanszírozás (kivitelezési ktg 5%-a) 8 250
Értékesítés, marketing ktg (Bruttó elad.ár 4%-a) 12 000
Projekt mngt, műszaki ell. (kivit. Ktg.10%-a) 16 500
Ügyvédi ktg (B ár 1%-a) 3 000
Összesen felmerült ktg (Nettó) 236 350
Értékesítési ár (Bruttó) 300 000
Áfa 27% 63 780
Nettó értékesítési árbevétel 236 220
Eredmény (Ft) -130

 

6. Új lakások építése esetén a leghatékonyabb, legtakarékosabb megoldások:

Az energetikai tanúsítvány megmutatja, hogy milyen szintű egy adott épület energiahatékonysága. A tanúsítványban, általános esetben az épület éves energiafogyasztását hasonlítják össze (minden energiafajtát az előállításhoz szükséges primer energia váltószámmal korrigálva) egy ugyanolyan méretű, alakú és rendeltetésű épület energiafogyasztásával, amelyik éppen megfelel a jogszabályban rögzített pillanatnyi energetikai követelményeknek.

A skála a legkedvezőbb „A+” kategóriától a legkedvezőtlenebb „I” kategóriáig terjed. A „C” kategória a mindenkori energetikai követelményszintnek éppen megfelelő épületet vagy lakást jelenti. Maga a címke a háztartási gépek energiafogyasztását jelző címkére hasonlít. A tanúsítvány bevezetésétől is azt várják, – mint ami a háztartási gépek esetében már megtörtént – hogy az alacsony energiafogyasztás értékké válik, és ez megjelenik az ingatlanok árában is.

lakasafaA magyarországi lakásállomány jellemzően az F és a G a kategóriába tartozik, míg az épülő többlakásos társasházi újlakások legalább a C (különben nem kaphat építési engedélyt sem), de jellemzően (IFK tagok által épített házak esetében pl.) a B vagy az A kategóriába kerülnek.

Forintban kifejezve kb. úgy fordíthatnánk a fentieket le, hogy pl. egy ugyanakkora, ugyanott található G és B energetikai hatékonysági besorolású épületben egy 75 m2-es alapterületű lakásra vetítve az energiaköltség tekintetében éves szinten kb. 150 ezer Ft előnye van a hatékonyabb, korszerűbb épületben található lakásnak, azon túlmenően, hogy az életminőség is jobb (szabályozható és egyenlő hőmérséklet minden helyiségben, tisztaság, kényelmesebb használata a gépészeti rendszereknek stb.)

 7. Mekkora lehet a költsége egy, a fentiek alapján tervezett lakásnak?

A jelenleg érvényben lévő szabványok, szabályozások alapján az építési költség az 5. pontban bemutatottak szerint alakul, ami egyben, egy alsó B, felső C energia besorolású lakás építési költségének felel meg. Ehhez képest egy erős B kategóriás lakásnál kb. +10%, és egy alsó A kategóriásnál + 20%-os fejlesztési költséget lehet feltételezni.

8. Hazai ipar hozzájárulásának biztosítása

Két fontos területre vár fejlődés, ez az építőanyag ipar illetve a lakás berendezéséhez kapcsolódó termelés.

Építőanyag ipar:

  • Jelenleg a felújítások és az export tartja fenn az iparág működését. MÉASZ (Magyar Építőanyag és Építési Termék Szövetség) adatok szerint 2014-ben az építőipar mintegy 15 %-os bővülése az építőanyag iparban legfeljebb 6-8 % növekedést eredményezett. Az infrastrukturális beruházások alacsony alapanyag igénye pl. a tégla és cserépiparban csak mindössze 3 % növekedést eredményezett.
  • Növekvő lakásszám mellett a termelés volumenének növelésére is szükség lenne – meglévő gyárak bővülése, esetleg új szereplők a piacon. Ehhez kapcsolódva növekvő munkaerő igény, mely a közmunka programban dolgozók jelentős hányadát emelné a foglalkoztatottak közé, ezzel lehetőséget teremtve a további rétegek bevonására a közmunka programba is.
  • Szürke import és olcsóbb gyengébb minőségű import kiváltása (pl. nyílászárók piacán jellemző) is lehetővé válna megfelelő mennyiségű igény megjelenésével.

Lakások berendezése:

  • Bútorgyártás, lakástextíliák, háztartási gépek – ezek az iparágak is mind előre tudnának lépni, és a teljes mértékben hazai gyártók jelentősége, piaci részesedése is nőhetne.
  • Jelenleg a Magyar Bútor és Faipari Szövetségnek nincs összesen 100 tagja sem, beleértve kis, családi vállalkozásokat is, a bútoriparban az import részaránya kiemelkedően magas.
  • A kereskedelemben szintén élénkülést és bővülést hozna a lakáspiac élénkülése.
  • Munkaerőpiacot erősítő tényező ez is.

 

Rendezvények

  • nov 20

    V. Ingatlanfejlesztés Napja

    2017-ben, ötödik alkalommal rendeztük meg Ingatlanfejlesztés Napja című programsorozatunkat, november 20-án. Célunk, hogy bemutassuk, az ingatlanfejlesztő „szakma” sokszínűségét, sokrétűségét. Nagy hangsúlyt fektetünk a jövő nemzedékre, a jövő szakembereire, ezért 2017-ban is kiemelten foglalkoztunk ezen a napon a diákokkal.

    Program

Hírek

Kiadványaink

100 éves a Gellért

„100 éves a Gellért”

2018. november 20-án jelent meg a VI. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából a Budapest Anno újabb kötete.

Letöltés

A Váci úti irodafolyosó

„A Váci úti irodafolyosó”

2017. november 20-án jelent meg az V. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából a Budapest Anno újabb kötete.

Letöltés